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北郊产业园 九年制名校 能否让宝山罗店改头换面?

2019-12-05 15:47:09 阅读量:3486

摘要:

  • 为进一步加强道路交通管理,保持道路畅通、安全、有序,预防和减少道路交通事故的发生,保障人民群众生命财产安全,同时保证交通执法工作的公开公正,对工农路、永兴路、东方大道等路段新增5套固定式交通技术监控设

宝山区位于上海北郊,90%以上的领土位于上海中心区之外。随着上海城市框架的向外延伸以及工业和人口的不断引进,截至2017年底,保山的常住人口已超过200万,居上海第三位,仅次于浦东和闵行。

(宝山区位图)

(上海地区人口分布/来源:上海市统计局)

如果保山被进一步分割,几十块板可以被移走。其中,罗店板块是最近新房市场中最活跃的地方,除了古村、大达等传统住宅区。这是因为该地区有新的市场,“罗店三兄弟”这个名字也为许多只在上海需要它的买家所熟知。

以前的“金罗店”现在是工业园区。

罗店位于上海的北端,离江苏太仓只有10分钟的车程。管辖范围内的所有土地都在上海外环之外。“远”似乎是罗甸的第一印象。虽然7号线的开通改变了该地区的交通状况,但市区人到罗店的心理距离仍然不近。

(罗店板块/源链接)

事实上,罗甸在历史上有过辉煌的时刻。据当地历史专家陶纪明先生考证,一首起源于明代的歌谣曾这样记载罗店的繁荣:“金罗店、银南巷、童珍街、铁厂”。现在,600年后,看着这个排名可能会让罗甸有点尴尬。

“两街一河的拱形建筑”曾经是罗甸镇的核心,但现在罗甸以美兰湖而闻名。上海第二大人工湖被称为“上海北部最美丽的地方”。说到美兰湖,人们自然会认为这是上海地铁7号线的最后一站。

(美兰湖实景)

罗甸曾经是围绕美兰湖开发的,但现在罗甸,甚至整个保山的北部,正被另一个术语——保山北郊未来的工业园区——广泛关注。

宝山北郊未来工业园区的概念是在2017年底提出的。公园的规划面积接近7.4平方公里。核心区东至小云路,西至湖泰路,南至金池路,北至一江区。园区由金桥有限公司与宝山工业园区合作开发,定位为“集总部研发、高端居住建筑和商业设施于一体的新型综合工业园区”。

(宝山北郊工业园区位置)

长期以来,宝山区常住人口南北分布不均。南区配套设施齐全,靠近市区。北方人口稠密,但人口稀少。然而,随着“宝山北郊未来工业园区”概念的提出,宝山产业已经从“重”向“轻”转变,大量高端人才将逐渐聚集在工业园区附近,西北部的罗店和罗京板块形成新的居住中心。

工业园区带来好学校

如果未来北郊工业园区的存在是推动保山人口北移的先导,如何吸引和留住人才也成为保山区政府关注的重点。

为了满足园区员工子女的入学需求,宝山工业园区与宝山区教育局、上海外国语大学联合成立了一所九年制学校——上海外国语大学附属宝山双语学校。据其他消息来源称,上海协和国际学校也计划在这里建立一所双语学校和一所国际学校。

从综合角度来看,上外附属的宝山双语学校是一所“名校”,已经开学,有望在罗店和罗京地区成名。

上海和国外的附属高中是上海初中领域的著名学校,上海还有许多学校被命名为“上海和国外的附属高中”,如上海的附属高中和上海和国外的静态高中。“附属”一词的双语学校保山,被上海市附属中学和外国的一名特级教师空降到副校长的岗位上,这表明了上海和外国的重视。上海保山附属中学遵循中外优质教育政策,也是一种“英语专业、多元化特色”的小班外语教学模式。

(附宝山学校照片)

在硬件方面,它是宝山区第一个智能校园。人脸识别和智能教学助手等高科技产品已经应用到教学中。虽然上外附中保山双语学校的教学质量和升学率尚不明确,但从上外的投入和关注来看,上外显然不能砸自己的招牌,把它变成小菜。

今年9月,上海新成立的宝山双语学校首次招生。目前有两个班级,一年级和六年级。凤凰地产上海站的调查显示,目前上海外附属宝山学校已经成为宝山最受欢迎的学校,尤其是罗店和罗京地区。然而,学校住宅区的命运,无论是出租的、二手的还是新的,都是不一样的。

(上海外附属宝山双语学校2019对口社区)

罗店楼市追踪“南方之旅”

罗店大厦(Luodian House)一度由大量拆迁房屋组成,但随着美兰湖的挖掘和地铁的到来,开发商蜂拥而至。美兰湖绿地面积大,生态环境好,围绕美兰湖开发了许多低密度别墅产品,如宫媛朱樵、郑融国岭、鸳鸯丽珠、鸳鸯洪钧。

随着北郊工业园区概念的提出和上外宝山双语学校的引入,罗店北部的许多新场地逐渐吸引了购房者的注意,其中最著名的是“罗店三兄弟”——招商引资的主要城市万科蕲城和云路市。随着最近钟健岳麓山的进入,罗店的新房子可以改名为“四兄弟”。

严格来说,招商引资的主要城市万科蕲辰和罗北路以北新增的钟健岳麓山早已与罗店分离,但开发商更愿意将自己归类为罗店——毕竟,他们更靠近城市和美兰湖。尽管这些板块离地铁站有两三公里远,但许多购房者已经看中了它们的潜力,因为“学校好,规划好”。

就在9月份上外宝山学校的开学典礼上,我们发现万科、招商局和中国建设合资公司给学校捐了很多钱。作为回报,万科及其商户凭借“预售合同”成功注册入学。钟健岳麓山晚上一入城,“校区”自然会被提升为最大卖点。

接下来,凤凰地产上海站将分别推出新推出的“罗店四兄弟”。

万科开发的万科汽车,诞生了自己的品牌光环。凭借万科的房产和名校的祝福,这是罗店最畅销的新盘。

万科七辰拥有几栋建筑中最丰富的产品细分市场,也是唯一一家出售75套公寓的小公寓。小户型意味着低总价,也是研究区最好的开门红。目前,该项目正在出售和建设约75平方米的2间房、92-98平方米的3间房和118平方米的4间房,平均价格约为3.8万元/平方米。此外,少量112平方面的建筑叠放在一起出售,总价约500万套。

俗话说,一亩宝山将吸引一半的投资。这是蛇口在宝山多年深耕的品牌效应。海德贵族商人和中环华富商人曾经是宝山的热门建筑。

招商的主要城市是销售4栋红绿相间的建筑,如下图所示,84-97套三居室公寓,均价为34000元/平方米。黄色部分是下一批可能在招商局主城区下推出的建筑。这批房子可以说在所有的建筑中处于较好的位置,也是整个社区所有住宅中最贵的。

主招商城的另一部分在中高层出售,别墅类型在109-130平方米之间,平均价格为40,000元/平方米,而中高层的平均价格为38,000元/平方米,被视为主招商城中性价格相对较高的房型。

虽然它也是一所著名的学校,但主要投资促进城市的声誉和销售量总体上略低于维旺科。此外,与云路市不同的是,云路市有自己的商业规划,它也不是没有尴尬。

真正的“罗店三兄弟”中的这个成员离主城区最近。目前,云路市正处于关闭阶段,少量中高档产品正在销售。主要驱动力推动的中档产品平均价格为每平方米34,000元,是原“宝山三兄弟”中最低的。

由于远离萝北路和北郊工业园区,主要的招商城市也被排除在外。这使得该项目不再是最大的卖点,但它也有自己的亮点——带来了自己的50,000平方的业务。在略显乡村气息的宝山北郊,50,000平方米的商业面积意味着更宜居、更便捷,这是非常值得期待的。然而,云路市的商业项目仍处于建设阶段。

4.钟健岳麓山

钟健岳麓山是即将开放的四个项目中最新的一个。目前,它正处于订阅阶段。这一次有336个单元被打开。高层公寓建筑面积约为80,92,99 ㎡,均为三居室。叠加产品的总高度为5-6层,分为下层和上层。中间层为平地板,建筑面积约为114,120,129 ㎡,整套平均价格约为38,500元/平方米。

不难发现,钟健岳麓山的整体平均价格在这四个项目中并不占主导地位,甚至有些户型也比其他建筑贵。是什么导致了钟健岳麓山的高价?我们应该从仲建迪开始。

2019年1月,中国建设第八局以16.5亿元的溢价获得宝山工业园区bspo-1801单元111-03大厦。12,165元/㎡的底价似乎不高,但有严格的转让条件——5%的经济适用房、40%的自有租赁房,扣除45%的不可变现部分后,2017年中国建设用地的底价高达27,033元/平方米,而隔壁万科和招商局用地的底价仅为20,000元以上。

钟健岳麓山整个社区规划有1386户,但只能出售716栋商品房,其余近一半是出租屋和拆迁房。在这样一个庞大的社区里,未来房屋移交后,总体人员构成可能会稍微复杂一些,这对购房者来说可能是一个困难的考虑。

(钟健岳麓山规划示意图)

目标

这四栋建筑都是产品同质化严重的高层别墅。其中,招商局、万科和钟健有更多的校区可买,云路市也有商业祝福。几个项目的价格范围和装修略有不同。如何选择适合他们的项目需要买家仔细筛选。

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